Il 2026 segna un anno cruciale per il settore immobiliare cinese

In questo anno cruciale di transizione tra vecchi e nuovi modelli e fattori trainanti del settore immobiliare, il settore immobiliare ha ottenuto risultati decisivi nel 2025. Le politiche hanno stabilito un quadro di supporto sistematico che comprende domanda, offerta e tutele, spingendo il mercato immobiliare verso una stabilizzazione e un miglioramento sostenuti. Il sistema di sicurezza abitativa ha subito un'espansione e un miglioramento significativi, il rinnovamento urbano ha compiuto progressi sostanziali, il compito di garantire la consegna delle proprietà è stato pienamente assolto, la costruzione di "alloggi di qualità" ha acquisito slancio e sono stati compiuti progressi nella risoluzione dei rischi del debito aziendale. Nel complesso, il settore ha dimostrato una traiettoria di sviluppo in costante progresso.

 

In questo momento cruciale, la "Revisione annuale 2025-2026" esamina gli sviluppi immobiliari dell'anno attraverso l'analisi delle politiche e l'osservazione delle tendenze del mercato, concentrandosi sulle direzioni di trasformazione future per gli sviluppatori immobiliari per supportare la crescita del settore di alta-qualità.

 

Di Xu Qian, Giornale immobiliare cinese|Pechino

 

Mentre il 2025 volge al termine, il mercato immobiliare cinese ha mostrato cambiamenti positivi nel contesto di profondi aggiustamenti.

 

Nei primi undici mesi di quest'anno, le vendite cumulative di nuove abitazioni commerciali a livello nazionale hanno raggiunto i 7,5 trilioni di yuan, con la cifra per l'intero-anno che dovrebbe rimanere entro un range compreso tra 8 e 9 trilioni di yuan. Sebbene questo sia inferiore al volume di vendite di 9,7 trilioni di yuan registrato nel 2024 (una diminuzione del 17% su base annua), il tasso di declino si è ridotto in modo significativo, indicando che il mercato sta gradualmente consolidando le sue basi.

 

Il mercato fondiario è stato il primo a mostrare segnali di riscaldamento. Gli sviluppatori privati, assenti da tempo dalle gare d'appalto, sono tornati nella mischia, concentrandosi su lotti di prima qualità nelle città di primo- e di secondo-livello. Ad esempio, nel distretto Chaoyang di Pechino, il complotto di Songyuli ha visto oltre un centinaio di gare d'appalto prima di essere aggiudicato dalla Maoyuan Real Estate per 5,024 miliardi di yuan. Allo stesso modo, un terreno nel distretto di Pidu, a Chengdu, ha visto 35 tornate di offerte prima di essere aggiudicato da Jinsha Ludao per 337 milioni di yen, che rappresentano un tasso di premio del 39,53%. Questi sviluppi segnalano un parziale recupero della fiducia dei mercati.

 

Un cambiamento fondamentale sta emergendo anche a livello aziendale. Un gruppo di promotori immobiliari in difficoltà, esemplificati da Sunac e Country Garden, stanno gradualmente emergendo dal loro momento più buio attraverso un’ardua ristrutturazione del debito, segnalando che il picco dei default del debito immobiliare è passato.

 

Guardando al 2026, la traiettoria politica è ora chiaramente definita. La Conferenza Centrale di Lavoro Economico recentemente convocata ha dato la priorità allo "sforzo per stabilizzare il mercato immobiliare", coordinando per la prima volta i tre obiettivi di "controllo della nuova offerta, riduzione delle scorte e ottimizzazione dell'offerta". Ha inoltre chiesto di approfondire le riforme del sistema dei fondi di previdenza per l'edilizia abitativa, di promuovere in modo ordinato la costruzione di "alloggi di qualità" e di accelerare lo sviluppo di un nuovo modello per il settore immobiliare.

 

La Conferenza nazionale sull'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale recentemente conclusa ha sottolineato in modo simile "l'impegno per stabilizzare il mercato immobiliare". Ha invitato i governi municipali a sfruttare pienamente la loro autonomia nella regolamentazione della proprietà, ad adattare e ottimizzare le politiche in modo appropriato, a sostenere le esigenze abitative essenziali e di miglioramento dei residenti e a promuovere operazioni di mercato stabili. Ha inoltre sollecitato lo sviluppo accelerato di un nuovo modello di sviluppo immobiliare e la creazione ordinata di sistemi fondamentali.

 

Questa serie di accordi indica che le politiche immobiliari si stanno spostando da misure di sostegno a breve-termine verso quadri istituzionali a medio-a-lungo-termine, con l'obiettivo di facilitare un atterraggio morbido per il mercato e una trasformazione del suo modello di sviluppo. Il settore immobiliare cinese sta accelerando verso un nuovo ciclo di sviluppo di alta-qualità incentrato sulle persone e in linea con le dinamiche della domanda-.

 

Nel 2026 si prevede una serie più sistematica e mirata di politiche di stabilizzazione del mercato immobiliare.

 

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2025: politiche implementate nella massima misura

 

Il processo di “stabilizzazione e ripresa” comincia a dare i suoi frutti

 

Il 2025 ha segnato un anno in cui “politiche forti” e dinamiche di “mercato debole” sono state intrecciate per il settore immobiliare cinese. Il fronte politico ha dimostrato una coerenza e una risolutezza senza precedenti, concentrandosi sul sostegno della stabilità; tuttavia, il fronte del mercato ha rivelato uno slancio endogeno insufficiente, tornando ad una fase di aggiustamento alla ricerca di un nuovo equilibrio dopo un breve rimbalzo.

 

"Stabilizzare i mercati immobiliari e azionari e spingere costantemente il mercato immobiliare verso l'arresto del declino e la stabilizzazione." Ciò racchiude in sé la direttiva generale per il settore immobiliare del 2025 delineata alla Central Economic Work Conference alla fine del 2024. La sua importanza deriva dal fatto che a partire dal quarto trimestre del 2024, i volumi di vendita di nuove case nelle città chiave hanno mantenuto una traiettoria di ripresa per due trimestri consecutivi, mentre le transazioni immobiliari di seconda mano hanno registrato una crescita marcata, segnalando il successo iniziale nell'arrestare i cali e stabilizzare il mercato.

 

Al Congresso nazionale del popolo del marzo 2025, il Rapporto sul lavoro del governo includeva per la prima volta la “stabilizzazione del mercato immobiliare” tra i suoi requisiti generali, ribadendo la necessità di “continuare gli sforzi per stabilizzare il mercato immobiliare e invertire il suo declino”. Ciò ha trasmesso il fermo impegno del governo centrale a favore della stabilità del mercato. Anche il termine "alloggi di qualità" ha fatto il suo debutto nel rapporto, con la costruzione accelerata di tali proprietà che dovrebbe guidare l'iterazione e l'aggiornamento del prodotto, promuovendo così la stabilizzazione del mercato attraverso un'offerta di alta-qualità.

 

Sotto l'impulso concentrato di queste politiche, il mercato immobiliare ha registrato un modesto picco di ripresa all'inizio dell'anno, con prestazioni particolarmente forti nelle città di primo-livello e in alcune città centrali di secondo-livello. Durante il primo trimestre di quest'anno, l'area degli immobili residenziali commerciali di nuova costruzione venduti tramite contratti online a Shenzhen è aumentata di oltre l'80% su base annua-su-anno, mentre città come Shanghai, Guangzhou, Hangzhou, Ningbo e Nanchino hanno tutte registrato aumenti su base annua-su-anno superiore al 20%, offrendo brevemente barlumi di speranza per la stabilizzazione.

 

Tuttavia, le basi di questa ripresa si sono rivelate fragili. Con il rapido rilascio della domanda repressa, lo slancio del mercato si è visibilmente indebolito da aprile in poi.

 

I dati del National Bureau of Statistics indicano che da gennaio ad aprile, i ricavi delle vendite di nuove abitazioni commerciali sono diminuiti del 3,2% su-su-anno, ampliando il calo di 1,1 punti percentuali rispetto al primo trimestre. Gli investimenti nello sviluppo immobiliare sono diminuiti del 10,3% su base annua, con una contrazione che si è aggravata di 0,4 punti percentuali rispetto al primo trimestre, tornando a un calo a due cifre. È diminuito anche il numero di città che hanno registrato un aumento dei prezzi degli immobili. Tra 70 città di grandi e medie-dimensioni, 22 hanno registrato aumenti mensili-su-mese dei prezzi delle nuove case, due in meno rispetto a marzo; cinque città hanno registrato aumenti mese-su-mese dei prezzi delle case di seconda mano, cinque in meno rispetto a marzo.

 

Nonostante i ripetuti appelli delle autorità centrali durante le riunioni chiave di aprile, giugno e agosto a "consolidare la tendenza alla stabilizzazione" e ad "adottare misure più robuste", insieme ai successivi pacchetti di sostegno politico lanciati dai governi locali - tra cui un ulteriore allentamento delle restrizioni sugli acquisti nelle città di primo-livello, l'eliminazione dei tassi di interesse minimi sui prestiti, la riduzione degli acconti al 15%, il rafforzamento delle politiche dei fondi di previdenza per l'edilizia abitativa e l'emissione di sussidi per l'acquisto di case - l'efficacia di queste misure ha mostrato rendimenti marginali decrescenti.

 

Al di là di un certo grado di resilienza nei mercati di fascia medio-e-alta-di alcune città principali, gli indicatori chiave come l'avvio di nuove costruzioni e gli investimenti nello sviluppo immobiliare a livello nazionale hanno continuato a diminuire a un ritmo accelerato, con il mercato nel suo complesso entrato in una fase di "declino inerziale". Il breve "impulso" osservato a giugno, guidato dai promotori immobiliari che hanno intensificato le promozioni per raggiungere gli obiettivi di rendimento semestrali-, non è riuscito a invertire questa tendenza.

 

Il vero test per il mercato risiede nelle aspettative. Mentre il settore aveva ampiamente anticipato robuste misure politiche simili a quelle degli anni precedenti durante il tradizionale periodo di picco delle vendite di settembre e ottobre, la finestra politica alla fine di settembre di quest’anno è rimasta relativamente tranquilla. Il mancato rispetto delle aspettative ha portato direttamente ad una stagione di vendite di ottobre poco brillante, smorzando ulteriormente la fiducia del mercato.

 

All'inizio del quarto trimestre, la pressione al ribasso sul mercato immobiliare è diventata più pronunciata. Da gennaio a novembre, gli investimenti nazionali per lo sviluppo immobiliare sono diminuiti del 15,9% su-su-anno, con un calo che si è ampliato di 1,2 punti percentuali rispetto ai primi dieci mesi, frenando ulteriormente la crescita complessiva degli investimenti. Anche i prezzi immobiliari hanno subito pressioni: a novembre, solo otto città su 70 a livello nazionale hanno registrato aumenti mese{7}}su-mese dei prezzi delle nuove case, mentre nessuna città ha registrato aumenti dei prezzi delle case di seconda-mano. I volumi e i prezzi delle transazioni annuali hanno raggiunto il picco a marzo, mentre il quarto trimestre ha segnato il minimo della performance dell'anno.

 

Analizzando l'anno nel suo complesso, emerge chiaramente una traiettoria distinta di un mercato immobiliare che "è iniziato in alto ma è finito in basso": dal picco delle vendite a marzo, a un lieve rialzo a giugno, fino al punto di minimo nel quarto trimestre. Quest'anno non solo ha catturato la traiettoria del mercato, ma ha anche segnato un passo cruciale nella difficile transizione del settore dal vecchio ciclo verso un nuovo modello di sviluppo incentrato sulla "stabilizzazione delle aspettative e sulla costruzione di case di qualità".

 

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2026: concentrarsi sulla stabilizzazione del mercato immobiliare

Accelerare la costruzione di un nuovo modello

 

Di fronte a cambiamenti globali senza precedenti, la Quarta Sessione Plenaria del 20° Comitato Centrale del PCC ha esaminato e adottato la "Proposta del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese sulla formulazione del 15°-piano quinquennale per lo sviluppo economico e sociale nazionale". Si affermava esplicitamente la necessità di "promuovere uno sviluppo di alta-qualità nel settore immobiliare" e si sottolineava "l'eliminazione di irragionevoli misure restrittive sul consumo immobiliare".

 

Questa decisione trascende il ruolo tradizionale del settore immobiliare come singolo motore di crescita economica, segnalando un cambiamento fondamentale del settore da “espansione di scala” a “miglioramento della qualità” e da “strumento di stimolo economico” a “pietra angolare della stabilità sociale”. Traccia il percorso per lo sviluppo immobiliare nei prossimi cinque anni e oltre.

 

Per promuovere uno sviluppo di alta-qualità nel settore immobiliare, il compito principale è stabilizzare il mercato e arrestarne il declino. Essendo l'anno inaugurale del 15° Piano quinquennale, il 2026 riveste un significato particolarmente critico.

 

La Central Economic Work Conference, recentemente convocata, ha esplicitamente indicato: "Concentrare gli sforzi sulla stabilizzazione del mercato immobiliare, implementando misure-specifiche per le città per controllare la nuova offerta, ridurre l'inventario e ottimizzare l'offerta. Incoraggiare l’acquisizione di patrimonio immobiliare commerciale esistente da utilizzare principalmente in alloggi a prezzi accessibili. Approfondire le riforme del sistema dei fondi di previdenza per l’edilizia abitativa e portare avanti in modo ordinato la costruzione di alloggi di qualità. Accelerare la creazione di un nuovo modello di sviluppo per il settore immobiliare.' Questa dichiarazione concisa ma profonda comprende accordi globali che vanno dalla stabilizzazione del mercato alla trasformazione del modello.

 

Il 16 dicembre, l'agenzia di stampa Xinhua ha pubblicato l'interpretazione dello spirito della Conferenza centrale sul lavoro economico del 2025 fornita dall'Ufficio della Commissione centrale per gli affari economici e finanziari. L'Ufficio ha osservato che "il continuo calo degli investimenti nello sviluppo immobiliare riflette gli sforzi locali volti ad assorbire le scorte e a controllare rigorosamente la nuova offerta, rappresentando una scelta razionale da parte dei costruttori in risposta alle attuali condizioni di mercato", sottolineando la necessità di "un'analisi obiettiva e una valutazione corretta". Ha inoltre chiarito che il settore immobiliare possiede una forte interconnettività e ampie implicazioni sociali, attirando una significativa attenzione pubblica. "I volumi delle transazioni sia per le case nuove che per quelle usate-rimangono fondamentalmente stabili, con il tasso di diminuzione dei prezzi immobiliari in costante calo."

 

Queste dichiarazioni affermano l'importanza fondamentale del settore e rispondono alle preoccupazioni del mercato riguardo a un "declino del settore", segnalando un orientamento politico che considera razionalmente le fluttuazioni a breve-termine.

 

La Commissione Centrale per gli Affari Finanziari ed Economici ha inoltre analizzato che "nel 2024, il tasso di urbanizzazione della Cina basato sui residenti permanenti ha raggiunto il 67%, mentre il tasso di urbanizzazione basato sui residenti registrati è rimasto al di sotto del 50%". La rigida domanda di alloggi da parte dei “nuovi residenti urbani”, come i lavoratori migranti appena registrati e i neolaureati, richiede un rilascio prolungato.

 

"È necessario attuare misure più mirate sul lato della domanda per liberare pienamente le rigide e migliorative esigenze abitative dei residenti." I prossimi passi riguarderanno "l'approfondimento della riforma del sistema dei fondi di previdenza per l'edilizia abitativa" e "l'attuazione di misure di credito immobiliare e di politica fiscale" per ridurre i costi di acquisto delle case e sbloccare la domanda per "sostituire vecchie proprietà con nuove" e "miglioramento da case più piccole a case più grandi".

 

Per quanto riguarda la riduzione delle scorte, il governo centrale ha chiarito che "le obbligazioni del governo locale possono essere utilizzate per sostenere la rivitalizzazione delle riserve fondiarie inattive e l'acquisizione del patrimonio immobiliare commerciale esistente". Alle città è stata concessa una maggiore autonomia sulle entità di acquisizione, sui prezzi e sull’uso del territorio, con l’obiettivo di raggiungere il duplice obiettivo di assorbimento delle scorte e ottimizzazione della struttura dell’offerta.

 

L'Ufficio centrale della Commissione per gli affari finanziari ed economici ha ulteriormente sottolineato la necessità di "riformare e perfezionare i sistemi fondamentali che governano lo sviluppo, il finanziamento e le vendite immobiliari, pianificando attentamente l'introduzione di nuovi quadri per sostituire progressivamente le pratiche obsolete". Ha inoltre sottolineato che "rimane un lavoro significativo nel rinnovamento urbano, in particolare per quanto riguarda gli alloggi fatiscenti e la riqualificazione dei villaggi-in-città", tracciando una traiettoria a lungo-termine per lo sviluppo di alta-qualità del settore.

 

'La causa principale dell'attuale crisi del mercato immobiliare risiede nell'insufficiente fiducia. I cittadini cinesi non sono senza fondi; preferiscono piuttosto depositare denaro nelle banche piuttosto che investire nell'acquisto di proprietà,' ha affermato Meng Xiaosu, ex capo della National Housing Reform Task Force ed ex presidente del China Real Estate Group. Egli prevede che il 2026 segnerà un punto di svolta fondamentale per i prezzi immobiliari cinesi, con il mercato che si stabilizzerà e riprenderà.

 

Numerosi istituti di ricerca prevedono inoltre che il mercato immobiliare si stabilizzerà sostanzialmente entro il 2026. Si prevede che gli asset premium nelle città principali si stabilizzeranno per primi, sostenuti dai perfezionamenti delle politiche e dalla domanda, mentre le città di livello-inferiore continueranno a subire pressioni per svuotare l'inventario. La logica di sviluppo del settore si sta spostando da una “espansione incrementale” a una “ottimizzazione del patrimonio esistente”, con alloggi a prezzi accessibili, rinnovamento urbano e costruzione di “abitazioni di qualità” che emergono come direzioni chiave. Grazie al sostegno politico sostenuto e alla graduale ripresa economica, il mercato immobiliare è pronto per un atterraggio morbido e uno sviluppo sano a lungo termine.

 

Il viaggio di trasformazione quinquennale non è stato agevole, ma la fermezza delle politiche e la resilienza del mercato stanno costruendo insieme un nuovo punto di partenza. Dalla rapida crescita alla transizione-guidata dalla qualità, dall'"espansione guidata-dalla scala" allo "sviluppo-centrato sulle persone", il settore immobiliare cinese sta silenziosamente ma profondamente rimodellando le sue coordinate di valore attraverso questo processo di trasformazione.

 

L’anno 2026 segna non solo un nuovo inizio cronologico, ma un momento cruciale nella logica ristrutturazione del settore. Man mano che le fluttuazioni a breve-termine si attenuano gradualmente e i meccanismi a lungo-termine prendono costantemente forma, un'era abitativa più sana e sostenibile-più strettamente allineata al benessere-umano-si sta delineando all'orizzonte.